Konut piyasasında dengeler değişiyor: İki bölgede kiralar geriledi! 5 bin TL’ye varan düşüş var

Türkiye’de bazı semtlerde kira fiyatları düşerken bazı semtlerde ise artış hızı yavaşladı. Peki kira fiyatlarındaki düşüşün nedeni ne? Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı cevapladı.

Özelmacıklı milliyet.com.tr’ye yaptığı açıklamada şu ifadeleri kullandı: “Son dönemde bazı illerde konut kiralarında yatay seyir devam ederken bazı illerde ise düşüşler görüyoruz. Aslında şu an için Antalya’da konut fiyatlarında kısmen bir düşüş var. Ortalama kira metrekare fiyatları 150 TL seviyelerindeyken aralık ayında 140 TL seviyelerine kadar geriledi. Yani 100 metrekare bir dairenin fiyatı 15 bin TL’den bin TL düşüşle 14 bin TL seviyesine çekildi.

İstanbul’da ise kira fiyatları metrekarede 160-170 TL seviyelerinde devam ediyor. Kiralar açısından illere göre kira fiyatları farklılıklar gösteriyor. Genel anlamda ülkemizde kira fiyatı ortalamasının metrekarede 100 TL’ye geldiğini söyleyebiliyoruz.

‘4-5 AYDIR KİRA FİYATLARI ARTMIYOR’

Kira fiyatlarının yatay seyri özellikle ağustos ayından itibaren devam ediyor. 4-5 aydır kira fiyatları artmıyor. Bunun etkilerine baktığımızda bazı getirilen yasal düzenlemeleri gösterebiliriz. Kısa dönemli kiralamalara getirilen düzenlemeler yeni gayrimenkullerin piyasaya arz edilmesini sağladı.

‘SATAMAYAN KİRALIYOR’

Ayrıca ağustos ayı itibarıyla kredilere gelen sınırlama nedeniyle gayrimenkul satışlarında önemli düşüşler görüyoruz. Gayrimenkulünü satamayan kişiler boş tutmaktan ziyade kiraya verme alternatifini de deniyorlar.

‘AMORTİSMAN SÜRELERİ DÜŞTÜ’

Hatta kira çerçevesinde baktığımızda amortisman sürelerinde de düşüşler görüyoruz. Örnek vermek gerekirse daha önce Gaziantep’te kira amortisman süresi 30 yıla çıkmışken şu anda 20 yıla kadar geriledi. Birçok ilde gayrimenkullerin kira getirisinin artışı satış fiyatlarının durgun olması nedeniyle amortisman süreleri düştü.

FİYATLARI ETKİLEYEN UNSURLAR NELER?

Öğrencilerin kiralık konut taleplerinin azalmış olması, evlenme sayılarında yaşanan düşüşler yeni kiralık konut ihtiyacını azalttı. Deprem bölgesinde teslim edilen konutlar etki göstermeye başlıyor. Deprem bölgesindeki teslimler sonrasında diğer illerde yaşayan vatandaşlar gayrimenkullerine kavuştukça oralarda arz boşlukları oluşuyor.

‘İSTANBUL’DA KİRA FİYATLARI ARTTI’

Bazı bölgelerde ocak ayı itibarıyla kira fiyatlarında hareketlilik başladı. Bunlar çok yüksek seviyede artışlar değil. İstanbul’da ocak ayı itibarıyla kira fiyatları bazı bölgelerde yaklaşık metrekarede 10 TL arttı.

‘REEL ANLAMDA FİYATLARDA GERİLEME VAR’

Reel fiyatlara baktığımızda yani enflasyondan arındırdığımızda kira fiyatlarında bir düşüş var. İlanlar üzerinden gittiğimizde ortalama konut kira fiyatları İstanbul’da şu anda 170 TL, Ankara’da 120 TL, İzmir’de ise 140 TL seviyelerinde.

‘KONUTTA KİRAYA VERME SÜRELERİ UZADI’

Son dönemde kiralık ilanların süresinde de bazı uzamalar var. Kiralık ilanların ne kadar süre yayında kaldığını ölçen parametreler çerçevesinde kiraya verilme süresinin konutlarda uzadığını söyleyebiliyoruz. Kira fiyatları ile ilgili enflasyondan arındırılmış reel fiyatların son 4-5 aydır düşüşü bu çerçevede sürüyor diyebiliriz.

‘MUĞLA’DA KİRA FİYATLARINDA 5 BİN TL DÜŞÜŞ VAR’

Antalya dışında Muğla’da da düşüş görüyoruz. Muğla genelinde yaz aylarında bir hareketlilik vardı. Ancak bu düşüşe geçti. Örneğin 100 metrekare bir daire 22 bin 500 TL seviyelerinden şu anda 17.500-TL seviyelerine indi.

‘KIŞ AYLARINDA TALEP AZALIYOR’

Kiralık konutta talebin önemli bir kısmı mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Buradan kastettiğimiz nisan ve eylül ayları arasında kiralık konuta talep artarken, diğer aylarda bu talep azalıyor. Kış aylarında daha durağan bir seyir söz konusu oluyor.

Öte yandan Merkez Bankası kasım ayı konut fiyat endeksi istatistikleri açıkladı. Yıllık bazda nominal olarak yüzde 82.8 artan konut fiyat endeksi reel olarak yüzde 12.4 oranında artış gösterdi. Bu açıdan baktığımızda aslında konut fiyat endeksindeki reel anlamda düşüşün de gayrimenkul kira fiyatlarına nispeten etkisi olduğunu söyleyebiliriz.

Satış ve kiralık fiyatları arasında bir denge söz konusu. Satışlardaki fiyatlar nispeten düşmüş veya yatay seyretmiş olsa bile konut kiralamaları bu durumdan etkileniyor.

Konut fiyat endeksine göre Türkiye genelinde konut fiyatlarının birim metrekare ortalaması 30 bin TL seviyelerinde gerçekleşti. İstanbul’da bu rakam 44 bin 532 TL iken, Ankara’da 23 bin 291 TL’dir. İzmir’de ise 35 bin 465 TL seviyesinde.”